Nilai hartanah pada masa hadapan

Salam satu ramadhan.. Di sini aku ingin berkongsi teknik bagaimana untuk membuat anggaran berapakah harga sesebuah hartanah di masa hadapan menggunakan teknik ‘Future Value’. Contohnya, jika anda mempunyai sebuah rumah, mungkin anda ingin tahu berapakah harga rumah yang anda miliki pada sesuatu tahun di masa hadapan.Teknik aku pelajari daripada rakan seperjuangan aku didalam bidang harta yang merupalan agent hartanah sepenuh masa.. 

 1) Untuk menganggar harga masa depan sesebuah hartanah, kita perlu mengaplikasikan teknik ‘Compounding Returns’ terhadap harga hartanah tersebut pada masa sekarang. Selain itu, teknik ini menggunakan data historikal untuk meramal harga masa hadapan sesebuah hartanah. Jadi, kita perlu tahu berapakah kadar peratusan peningkatan harga hartanah tersebut pada masa lepas, dan pada tahun bila kita mahu anggaran harga itu dibuat.

 2)Aku tidak berhajat menjelaskan formula matematik untuk membuat anggaran ini kerana menggunakan formula menerusi aplikasi ‘spreadsheet’ seperti Microsoft Excel adalah lebih mudah. Formula Microsoft Excel untuk teknik ini adalah seperti berikut: =FV(a,b,,-c) Di mana, a = Kadar peratusan peningkatan harga hartanah pada masa lepas b = Bilangan tahun dari sekarang c = Harga hartanah sekarang

 3) Sebagai contoh, jika korang memiliki sebuah rumah bernilai RM500,000 pada masa sekarang (2014) dan kadar peratusan peningkatan harga hartanah pada masa lepas ialah 10% setahun, berapakah harga hartanah tersebut pada tahun 2019? Dalam senario ini, formula Microsoft Excel korang adalah seperti berikut: =FV(10%,5,,-500000) iaitu bersamaan dengan RM805,255. Sila ambil perhatian pembolehubah ‘b’ bukanlah berbentuk tahun, tetapi tahun keberapa dimasa hadapan nilaian ini dibuat. Dalam senario ini ialah tahun kelima (2019 – 2014). 

 4) Dari formula diatas, kita dapat melihat, jika peningkatan harga rumah yang bernilai RM500,000 tersebut ialah sebanyak 10% setahun, nilai rumah pada tahun 2019 ialah sebanyak RM805,255.

 5) Tetapi menjadi persoalan, kita tahu harga hartanah yang dinilai sekarang (RM500,000), kita juga tahu pada tahun bila nilaian hendak dibuat (5 tahun dari sekarang), tetapi bagaimanakah cara kita boleh menentukan kadar peratusan peningkatan harga (pemboleh ubah ‘a’) dengan tepat?

 6) Jawapannya adalah dengan menentukannya menggunakan data historikal. Sebagai contoh, sebuah apartment siap pada tahun 2005 dengan harga buka (‘launching price’) RM200,000. Pada tahun 2014, apartment tersebut bernilai RM500,000. Daripada data ini kita boleh mengira berapakah peratusan peningkatan harga apartment tersebut dari 2005 ke 2014 menggunakan formula di bawah: =Rate(d,,e,-f) Di mana, d = Bilangan tahun ke belakang (2014 – 2005) e = Harga hartanah pada masa lepas f = Harga hartanah sekarang Dengan mengaplikasikan data dengan formula di atas, akan menghasilkan kadar peningkatan seperti berikut: =Rate(9,,200000,-500000) iaitu kadar peningkatan bersamaan dengan 11% setahun.

 7) Untuk mengumpul data historikal, aku cadangkan korang menggunakan website Propwall. Propwall mempunyai pangkalan data tentang hartanah di Lembah Klang termasuk harga buka dan keluasan sesuatu hartanah. Paparan skrin dibawah menunjukkan data untuk condominium Paramount View di Petaling Jaya. Data ini anda boleh guna untuk diaplikasikan di dalam formula di atas. Berapa nilai hartanah anda di masa depan?

 8) Pengetahuan tentang teknik ini dapat membantu kita mengolah strategi pelaburan contohnya ‘exit strategy’ atau bilakah waktu sesuai untuk kita ‘refinance’ ekuiti dari pelaburan tersebut. Ia juga mampu menilai berapakah nilai aset bersih kita di masa hadapan. Bukan itu sahaja, kita juga boleh mereka analisa sensitiviti untuk menguji nila hartanah pada kadar peningkatan peratusan yang berbeza. 

 Dengan memahami serta mempraktikkan cara pengiraan di atas diharap korang semua membuat penilaian terhadap pelaburan hartanah.. dengan cara ini korang dapat menilai hartanah yang mana satu gang dapat memberi pulangan seperti yang m3mberikan roi ataupun return of investment yanh korang inginkan.. dan dengan cara ini juga korang dapat mengabak berapakah nilai hartanah pada tahun-tahun yang mendatang. Harap korang semua dapat mempraktikkan..